楼市新起点 呈现新景象

 

　　今年上半年，房地产市场经历了全面的不断加压的调控，开启了“五限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。在“限”的同时，政府也提出要加快建 立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新的政策下，形成了新的市场、新的气象，龙头房企销售向着“破五冲六”的目标前进，租赁市场开始崛起， 政府租赁平台启用，装配式建筑迎来了新一轮政策风口，Reits迎来大破冰，城市更新迎来发展浪潮。

 

　　限价房

 

　　2016年底，北京推出“限房价、竞地价”的土地拍卖新政，即通过限定总地价、未来销售单价以及配比部分自持房源，来限制地价和房价的过快上涨，而“限价房”就是此类地块建成入市后的产品类型。近期，北京市首批两个“限价房”项目旭辉城与金樾和著预计11月入市。

 

　　从去年11月份，“限房价、竞地价”土地出让模式运行已近一年，已有40余宗地块成交，未来一到两年，“限价房”项目陆续入市。随着“限价房”项目的逐步入市，市场预期将得到有效平抑。

 

　　“破五冲六”

 

　　如果说2016年我国的房地产销售额突破11万亿元、单体房企销售额进入3000亿规模创造历史纪录的话，那么今年全年销售额将有望突破12万亿、单体房企有望破五(千亿)冲六(千亿)，如果成真，又将创造一个新的纪录。

 

　　根据国家统计局数据，1-9月，全国商品房销售额91904亿元，去年同期是80208亿元。在房企销售层面，前10月，碧桂园、万科、恒大的 销售额分别是4847.7亿、4328.9亿、4223.4亿元，均历史性地突破四千亿大关，碧桂园更是与5000亿仅一步之遥。距离年终还有不到两个月 的时间，冲破6000亿关卡也并非没有可能。

 

　　政府租赁平台

 

　　政府租赁平台，即政府部门建立的统一住房租赁监管平台。10月31日，随着北京住房租赁新政的正式实施，北京住房租赁监管和服务平台也同步上 线。平台按照“1+N”的模式建立，“1”是指监管平台，由市住房城乡建设委牵头搭建，“N”即服务平台，是指市场服务主体建立的住房租赁网络交易平台， 目前已经接入的服务平台包括市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台等，由京东作为技术支持平台。此外，广州、杭州等城市的政府住房租 赁平台也已正式启用。

 

　　随着党的十九大召开，提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。目前，全国10余个城市已出台加快培育和发展住房租赁市场的实施方案，均提及搭建政府住房租赁交易服务平台，并明确了建设时间表。

 

　　城市更新

 

　　所谓城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区、老旧建筑做必要的、有计划的改建，包括再开发、整治改善以及保护，其中规模 最大的莫过于旧城改造。房地产经过20年的高速运转，已经进入存量时代，尤其是一线城市，迎来城市更新的发展浪潮。根据中国指数研究院报告显 示，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，国内城市更新的潜在需求量十分庞大。这其 中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策红利，一个上万亿规模的巨大市场正在形成。

 

　　长租公寓

 

　　长租公寓又被称为白领公寓、青年公寓，是近几年房地产三级市场新兴的行业。今年，随着全国各地先后出台政策支持房屋租赁市场的规范和发展，长租公寓再次引起市场的强烈关注，尤其是以万科、龙湖、远洋、保利、碧桂园等为主的开发商，纷纷加码长租公寓。

 

　　更为重要的是，随着国家出台政策，鼓励住房租赁企业利用房地产投资信托基金(REITs)支持租赁市场的发展，一批长租公寓类REITs产品成功发行，诸如全国首单长租公寓类REITs产品日前在深交所正式发行。

 

　　REITs

 

　　REITs，是指房地产信托投资基金，它是以发行收益凭证的方式汇集普通投资者资金，是不动产利用资本市场直接融资和退出的主要工具和渠道。在美国等发达国家，REITs已经是成熟的融资工具，但在我国，一直以来由于各种原因难以破冰。

 

　　今年以来，REITs率先在租赁市场取得重大突破，在政策层面，由“试点”转变为“鼓励和积极支持”，政府对于REITs的态度发生重大改变。 在实操层面，全国首单住房租赁类REITs产品在深交所正式发行，全国首家由房企发行的住房租赁类REITs产品也于上交所上市。

 

　　装配式建筑

 

　　所谓装配式建筑，是指采用系统化设计、模块化拆分、工厂制造、现场装配的方式建造房屋，尽可能在工厂进行加工和现场组装设计而成的工业化建筑。 今年3月23日，住房和城乡建设部连发三项装配式建筑通知，明确提出：到2020年，培育50个以上装配式建筑示范城市，200个以上装配式建筑产业基 地，500个以上装配式建筑示范工程，建设30个以上装配式建筑科技创新基地，充分发挥示范引领和带动作用。

 

　　两大部委接连发布通知，这在住建领域并不常见，可以说装配式建筑迎来了新一轮的政策风口。装配式建筑，建造速度快，受气候条件制约小，不仅能转变城市建设模式，还能有效降低建筑能耗，推进建筑新型工业化。

 

　　“世纪交易”

 

　　楼市进入“白银时代”，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态，今年尤其壮观，几起世纪交易的完成，使得房地产格局重新洗牌。

 

　　今年年中，持续两年的万科股权之争终于以华润的退出、深圳地铁的入主结束，王石退任，万科迎来“郁亮时代”。紧接着，融创、万达、富力三者签订 战略合作，融创以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权，富力以192亿元收购了70余家万达酒店项目的全部股权。这场合作规模之大、影响 力之强，被称为“世纪交易”。此外，以万科为主的中国财团以约790亿元的价格收购了亚洲最大的物流地产商普洛斯，如果完成，这将是亚洲历史上最大的私募 股权并购案。